未来国内房地产政策会有多少变化?

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发布时间:2018-03-07 07:08

  “两会”后国内房地产政策会有多少变化?

  易宪容

  “两会”即将召开,“两会”上不仅政府部门官员会有重大的人事调整,而且政府工作报告将根据十九大报告的精神将对今年及未来几年的经济工作进行具体的安排及全面的部署。对于当前中国的经济工作,尽管政府在各种场所尽量少提及房地产市场的问题,以此从表面上淡化房地产市场,但实际上,无论是中央政府还是地方政府只是多做少说,仍然把房地产市场做经济增长最大动力,仍然是在千方百计地如何维持房价稳定及房价小幅上涨,因为只有这样才能保持房地产市场的繁荣。

  所以,今年的政府工作报告中就房地产市场的政策基本上在十九大报告的原则上不会有多大的改变,只不过更为具体化并落实而已。十九大报告对住房市场的基本原则是,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”其原则就是肯定住房的消费性,要求增加住房供应来改善当前居民的居住条件。

  就这个原则来说,要解决及改善城市居住的居住条件问题,房地产市场最为核心的问题就是要从多个方面来增加住房供应。而增加住房的供应:一是让地方政府增加土地的供应,以此来加快商品房开发速度,增加商品住房的供应;二是建立起多渠道的住房保障体系,比如棚户区的改造、各类保障性住房建设增加;三是增加租赁性住房建造,建立起租售并举的住房制度等。所以,在今年的政府工作报告中,会对这些方面具体落实,出台的房地产政策更多是会放在增加住房供应的各种途径及方式上。不过,所有的房地产政策如果不是回归到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”上来,那么政府的房地产市场政策要达到让中国房地产市场回到健康持续发展的轨道上来是不可能的。无论是增加住房供应和大力发展中国住房租赁市场,还是增加保障性住房建造等都是如此。

  因为,这一轮中国房地产市场调控已经近两年了,2016年房地产市场调控,不少地方政府都是借着房地产市场政策调控,很多城市都是采取了一系列的饥饿营销策略,从而让2016年国内房地产市场出现了爆炸式的增长,全面住房销售面积及销售总金额都创历史记录,很多城市房价都出现疯狂上涨。面对2016年房地产市场的疯狂,2017年出台的房地产市场政策,在行政上无所不用其极,国内媒体一直在大力宣传这些政策是史上最严厉的房地产调控政策。但这些房地产调控政策的结果是,2017商品房销售面积17亿平方米同比增长7.7%商品房销售额达13.4亿元,同比增长13.7%。这两个数据还在创历史记录,因为整个2017年全国的房价除了个别城市有些许下跌之外,绝大多数城市的房价都在上涨。只要房价在上涨,房地产市场投机炒作就不会停止,只不过房地产市场的炒作由2016年的少数热点城市转移到2017年全国的绝大多数三四线城市。

  但是,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,或让中国房地产市场回归到居住的功能上来,如果房地产调控政策只是让房价所谓企稳,或让房价上涨幅度减小,以及增加更多的住房供应,能够达到这个目标吗?可以说,就当前中国各城市的房价而言,其价格之高,已经世人皆知的事实。特别是一线城市,如北京、上海、深圳等城市的房价过高,更是已经无法用一般的房价收入比、房价租金比、及住房绝对价格等标准来衡量了。这些城市的房价高得离谱早就是不争的事实。如果这些城市的房价还是要企稳而不是下调,那么这些城市的房价与居民消费性居住根本就没有一点关系。这些城市再来增加什么花里胡哨的住房供应,这些城市房地产市场还是一个投机炒作的市场而不是这一个以居住为主导的市场。在这种情况下,这些城市已经积累了多年、吹得巨大的房地产泡沫根本就无法挤破,国内金融体系的风险仍然存在。但是,对于任何资产来说,只要把其泡沫吹得巨大,要想不让它破灭,或打破市场的法则,几乎是不可能。中国这个巨大的房地产泡沫破灭只不过是时间而已。所以,这些城市的房价企稳,房地产市场的金融风险并没有释放,而是在积累。对此,中央政府不知道看清楚了没有。

  还有,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,目前政府的政策及市场的理解是,只要购买的是第一套住房,或购买的是改善性住房,就是住房消费而不是住房炒作。但实际上,购买的住房是消费,还是炒作,并不在于购买住房的多少,更不在于购买的住房是第一套住房,而是在于购买住房之后,目的是用于自己居住,还是用于再次交易谋利。但是,由于各地方政府为了发展和繁荣当地房地产市场,会对本来就存在严重缺陷的房地产税收政策或规避,或是对规避者视而不见(比如中国住房交易中阴阳合同盛行)。所以,在对住房的消费及住房的投资没有严重界定清楚的情况下,住房交易税过低,住房持有税为零的条件下,购买一套住房同样可以用于投机炒作,更不用购买两套以上的住房了。再加中国住房信息不进行全国联网,许多居民在不同的城市都购买持有一套住房,那么,在这种情况下,中国住房市场岂能会回归到居住功能而不进行炒作呢?可以说,在这样的一个市场,只要房价还在上涨,住房投资炒作者就会利用银行信贷到全国各地炒作住房,这也是2017年房地产市场还在创历史繁荣的关键所在。政府以为“因城施策”的房地产调控效果不错,但实际上其积聚的风险可能会越来越高。

  20181月份,国内房地产市场的数据还没有出来,但有几个方面可以表明,前两年房地产市场创历史记录的繁荣还有继续。一是20181月份住户的信贷增长达9016亿元,增加幅度达到20%以上,而个人的住房贷款基本上会进入房地产市场;二是国内一些最有影响的房地产开发商的住房销售成倍增长;三是20181月份,50个大热点城市卖地金额高达3773.6亿元,同比上涨73%。四是20181月份70个大中城市多数城市的房价还在上涨,无论是从同比看还是从环比看都是如此。这些看上去好看,但实际上可能是由地方政府住房管理部门所操纵的数据。还有,如果从这些房价数据上涨时可以是10%以上,而下跌时只是0.1%-0.3%,更是会感觉这些房价数据在操纵可笑。

  可以说,2018年国内的房地产市场走势,最为核心的概念还在于整体的房价是在上涨还是在下跌。如果全国的房价还是如2017年那样普遍地上涨(目前的情况是这样),那么住房投资者就会利用银行的贷款进入房地产市场。因为,对于一个只是口头上认为住房是消费品不可炒作,但实际上不采取严格的税收政策把住房的消费与投机进行区分的房地产调控,最后的结果这个房地产市场肯定会成为以投资炒作为主导的市场。在这个以投机炒作为主导的房地产市场,并不在于居民购买住房多少,一套还是二套,或更多套,而是在于他们购买住房的目标不是自己居住,而是在于价格上涨之后让住房交易出去赚钱。目前这种观念不仅城市居民会这样做,农村的居民,特别是长期在城市打工的居民也开始这样做。而投机炒作者是否进入房地产市场的关键就在于房价还在上涨。所以,只要今年国内房价还在普遍上涨,就会有更多的住房投机炒作者涌入房地产市场,政府增加再多的住房供给及建立租赁市场能够起到作用都是十分有限。比如,在香港,其租赁市场十分发达,这几年住房供给成几倍的增加,但在房价上涨时怎么样也无法满足大量的投机炒作者涌入市场需求。当前中国的情况也是如此。

  还有,为了遏制房地产投机炒作,当前国内居民最为关注的是房地产税会不会在这次“两会”纳入立法程序。但是,我们应该注意的是,对于用税收政策遏制房地产投机炒作,其税收政策是多方面的,并非仅是目前大家所关注的房地产税。比如,目前加拿大温哥华和多伦多政府为了遏制房地产投机炒作,一是增加外国购买住房者20%交易税;二是设立2%住房投机炒作税(通过住房空置及家庭在税务部门纳税情况来确定);三是增加300万以上住房交易税,由0.5%上升到3%;四是对住房按揭贷款者进行严格的压力测试,使得贷款者贷款额度全面降低。再加上现有的住房交易税、住房交易所得税及房地产税等。所以,这些政策出台,手起刀落,房价立即向下调整。所以,仅是希望房地产税来遏制房地产投机炒作是不可能的。遏制房地产投机炒作的税收政策是多方面的。

  可以说,今年“两会”后,国内房地产政策基本上会在十九大报告的框架上进行落实与部署,不会有太多新的内容。即使是把房地产税纳入立法议程,不仅该法律在什么时候完成还得打一个大问号,而且如果房地产税不是一种公平公正的税收政策,它能够起到作用也可能会十分有限。市场对此不用有太多期许。最为关键的问题是能否用多种税收政策对住房购买消费及投机进行严格区分。

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